房地產(chǎn)信托變法 六大新規(guī)撐起發(fā)展空間
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-12-16
從近日召開(kāi)的“ＣＩＨＡＦ２００４中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇”上獲悉，新的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》征求意見(jiàn)階段已經(jīng)完畢。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)已委托上海銀監(jiān)局組成專家組對(duì)征求稿后續(xù)意見(jiàn)進(jìn)行收集和分析，預(yù)計(jì)新《辦法》明年年初出臺(tái)。
據(jù)介紹，新《辦法》主要對(duì)以下幾方面進(jìn)行了修改：１、取消了信托業(yè)２００份合同的限制。２、規(guī)定募集資金必須超過(guò)５億元。３、在發(fā)行備案制基礎(chǔ)上增加了核準(zhǔn)制。４、規(guī)定房地產(chǎn)信托資金可以用于購(gòu)買土地及其前期開(kāi)發(fā)。５、強(qiáng)調(diào)了要委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人。６、規(guī)定房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
東中西區(qū)域發(fā)展和改革研究院金融研究所研究員孫立在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，新《辦法》顯示出監(jiān)管層以風(fēng)險(xiǎn)控制為重心的監(jiān)管思路開(kāi)始向促進(jìn)行業(yè)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)控制并重的方向轉(zhuǎn)變，預(yù)示了信托公司將獲得比以往更為廣闊的經(jīng)營(yíng)空間。
首先，新《辦法》取消了信托合同２００份的限制，通過(guò)擴(kuò)大信托合同的總份數(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)５億元的募集資金，將在一定程度上奠定更具證券化的中國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金（ＲＥＩＴ）的雛形。這項(xiàng)新業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的多個(gè)受益憑證有著極大的相似點(diǎn)。另外，專家理財(cái)?shù)奶攸c(diǎn)也符合產(chǎn)業(yè)基金的基本特征。但是從其募集方式和市場(chǎng)流通性來(lái)看，還同ＲＥＩＴ有著本質(zhì)性的差別。比如，ＲＥＩＴ是通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸引社會(huì)大眾投資者的資金；ＲＥＩＴ一般以股份公司或“托拉斯”的形式出現(xiàn)；ＲＥＩＴ股份基本上都在各大證券交易所上市，具有更高的流動(dòng)性。
其次，發(fā)行突破２００份信托業(yè)務(wù)的審批方式采取核準(zhǔn)制，要求信托商更重視市場(chǎng)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。與備案制不同，這實(shí)際上提高了門檻，體現(xiàn)了信托監(jiān)管層在給予市場(chǎng)更多業(yè)務(wù)空間的同時(shí)，也時(shí)刻關(guān)注著市場(chǎng)及項(xiàng)目本身的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，準(zhǔn)備開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的信托商要做好市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性論證、產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)推廣和營(yíng)銷、信托資金管理、信息披露等工作。并在公司組織形式、信托計(jì)劃金融工程的分解和組合技術(shù)、委托人的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好等方面提出具體方案，以獲得信托監(jiān)管部門審批許可。
孫立指出，新《辦法》將會(huì)加劇信托市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”將得到政策支持?！掇k法》要求獲取這項(xiàng)新業(yè)務(wù)牌照的凈資產(chǎn)不低于人民幣５億元、過(guò)去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的６０％，對(duì)中小型的信托機(jī)構(gòu)亮起“紅燈”。
在新《辦法》中，“房地產(chǎn)信托資金可以用于購(gòu)買土地及其前期開(kāi)發(fā)”是一項(xiàng)重大突破，使房地產(chǎn)信托資金用途不在局限于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資和商品房項(xiàng)目的中后期貸款融資”。這不僅為飽受“１２１”和“８·３１” 等一系列政策沖擊的中小開(kāi)發(fā)商提供了融資渠道，而且為國(guó)家土地收購(gòu)儲(chǔ)備部門提供了創(chuàng)新的土地儲(chǔ)備融資方式。
此外，新《辦法》關(guān)于保管人和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定也有利于加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。雖然我國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)委托銀行，但是保管人的出現(xiàn)顯示出我國(guó)信托市場(chǎng)越來(lái)越重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。關(guān)聯(lián)交易的詳細(xì)規(guī)定明顯帶有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的傾向，有利于促進(jìn)我國(guó)信托市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展。
(xintuo摘自中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào))